上海商业地产运营商“后疫情”期间减租免租问题法律指南

前言

为防止新冠肺炎疫情持续蔓延，全国从中央及各部委到各地亦陆续出台了相关文件和地方性文件以严格管控，假期延长、企业停工，经营场所大多处于关停状态，各行各业深受影响，在房地产细分领域，受疫情影响最大的要数商业地产。消费者闭门不出，春节期间商业地产客流量下跌至少80%，损失严重。随着各大城市有序复工复产，商业地产仍将面临低迷的客流量，并且，空置率上升、租金下滑的趋势也将成为商业地产的隐忧。商业地产正陷入困局，企业的运营能力也面临着前所未有的挑战。

 

法律风险来源
商业地产运营商与商户唇亡齿寒，过去一个多月以来，众多承租企业无法开业、收入断崖式减少，“客流即生命”，在商户收入断流的情况下，会寄希望于免租、降租，从而减少成本。事实上，不少商业运营商的确也公布了租金减免措施。据统计，自疫情发生以来，至少60家典型房企商业运营商宣布对旗下持有物业商铺进行减租或者免租，免租物业形式包括商场、公寓、酒店、写字楼等，共涉及超过1515个项目。但考虑到疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工后也难以做到即刻正常经营，商业地产运营商面临在疫情之后很长一段时间内，承租人仍要求减租、延迟交租的风险。
 
 

 
承上所述，承租人为尽可能减少疫情期间的损失，在租赁合同履行方面，可能对商业地产运营商提出各种要求，商业地产运营商自身也可能面临诸多困境，例如：


法律制度适用
从法律角度上来说，新冠肺炎疫情及相关政府管制措施既可能构成“不可抗力”，亦可能构成“情势变更”。根据全国人大常委会法工委于2月10日作出的权威解答“因疫情防控不能履行合同属不可抗力”，结合湖南省高院2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，并比照“非典”、“非洲猪瘟”疫情期间法院对租赁合同的审判指导意见及规则可知，疫情影响租赁物的正常使用的，构成不可抗力；未影响正常使用，但因疫情对生产经营产生了明显的影响的，承租人可以“情势变更”为由要求减少疫情期间部分租金。

针对承租人能否主张租金减免，应当在具体个案中分析疫情是否构成不可抗力以及继续支付租金是否对承租人明显不公平等多角度综合判断，即疫情对租赁合同的影响需遵循“一事一议”规则。
对于大型综合商业地产运营商而言，需要面对情形各异的承租人提出的不同减免租金请求，此时应务必注意统一内部操作流程、规范和标准，以减少不必要的纠纷。审核不同承租人是否减免租金及减免幅度时，应综合上述政府政策及法律文件中关于不可抗力和情势变更的规定及适用，制定统一的衡量标准。对于确符合不可抗力规定的，酌情减免；符合情势变更制度的，商业地产运营商可以减免，但并无减免义务，运营商不愿意减免租金的，可援引“必须起诉”的规定拒绝租户减免租金的请求。
参考标准如下：
 
 

实务操作指引
一、及时回函，确定承租人诉求
收到减免租金的申请即意味着协商阶段的开始，此时我们建议，无论要求申请减租的承租人是以口头、微信或其他形式提出申请，商业地产运营商均应书面回函要求承租人一次性书面固定其减免租金的具体方案及相应证明材料，以防止承租人多次变更要求。为规范、统一操作，回函应明确承租人申请减免租金必须提供的材料，最重要的是，告知在同意免租前，承租人仍应履行原租赁合同义务并及时缴纳租金。
 

参考回函 

 

回函
致【XXX（承租人名称）】（“贵方”）：
    您好！
    我司收到贵方通过口头/微信/其他:     形式提出的要求减免租金的申请，现还需贵方提供以下材料以过审：
    □要求减免租金的起止日期、金额。
    □详细说明贵方营业具体情况（包含：贵方营业范围是否被政府明令禁止；要求减免租金的期间租赁场地是否使用受限；其使用受限的情形；贵方疫情前经营情况、疫情期间损失的具体情况；其他情况等）。
    □减免租金所依据的事实及证据（包含：政府禁令证明；租赁合同复印件；营业执照复印件；租赁场地使用受限的对应证明；疫情前经营情况、疫情期间损失的对应证明；2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保缴纳材料；真实性承诺等）。

□转租物业相关材料（包含：转租合同复印件；转租人收取实际经营人2020年2月1日之前的至少3个月租金收款记录；实际承租人清单、营业执照、控股股东名单及股权比例情况；实际承租人2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保缴纳材料；真实性承诺等）。

□其他：      。

贵方提供的上述材料将仅供我司用以本次租金减免审核，我司将在收到以上材料后据实沟通或答复，但请贵方在我司同意减免租金前按时足额缴纳租金，以避免不必要的违约责任。

顺颂，
      商祺
XXXX（商业运营商名称）
年  月  日   

 
二、积极沟通，全面了解承租人境况

如承租人长时间未回复要求补充说明情况、补充材料的回函，建议商业地产运营商向承租人再次寄发沟通函件，一方面告知截至目前承租人仍未按照运营商要求提供材料，提示承租人是否未撤回减租申请，另一方面并明确承租人仍应履行原租赁合同义务并及时缴纳租金等。
 

参考沟通函 

 

沟通函
致【XXX（承租人名称）】（“贵方”）：

您好！

贵方于   年   月   日向我司提出新冠疫情期间租金减免申请，经初步审核，我司于   年   月   日向贵方寄发回函，要求贵方补充说明情况，并补充提交证明材料。

【情况一】截至本函发出之日，贵方尚未提供材料，请予以补充：

      □政府禁令证明。
      □租赁场地无法正常使用的证明材料。
      □疫情前正常经营情况、疫情期间损失及数额的证明材料。
      □2019年审计财务报表、2019年11月-2020年1月社保缴纳材料。
      □真实性承诺。
      □其他：           。

【情况二】截至本函发出之日，贵方提交的材料存在如下问题，请重新提交：

      □贵方提交的*****材料非原件。
      □贵方提交的*****材料未签字或盖章。
      □其他：           。

【情况三】截至本函发出之日，贵方仍未补充说明情况并补充提交材料，现我司再次通知：

请贵方于   年   月   日前依据   年   月   日回函/沟通函的要求向我司提交补充材料，逾期未提交的，视为贵方撤回减免租金申请。

我司本着共赢互利的原则进行友好协商，如经审核贵方符合租金减免条件，我司同意共同协商将贵方已付租金部分或全部依次抵扣后续租金。请贵方在我司同意减免租金前按时足额缴纳租金，否则我司将保留追究贵方违约责任的权利。

顺颂，

商祺
XXXX（商业运营商名称）
年  月  日       

 
三、多方案并举，固定协商成果
我们建议商业地产运营商结合自身情况及与上级业主达成的租金减免方案，对于符合减免情形的承租人，不拘泥于普通简单的减免租金的方式，而是以其他互惠共赢的灵活方案进行替代。一方面可维持自身现金流，另一方面可增加承租人对运营商的服务粘性。我们提供多种解决思路供参考：

	解决思路
1	降低特定期限的租金或其他费用。
2	免除特定期限的租金或其他费用。
3	给予特定期限内支付租金、费用的宽限期。
4	在整体租期内均匀降低少量租金或其他费用。
5	降低特定期限的租金递增率，或调整租金递增周期。
6	以其他形式的优惠、权益进行补偿（如广告位、车位、停车费优惠或权益等）。
7	同意承租方在特定期限内转租。
8	同意承租方在特定期限内变更租赁用途。
9	对于有发展潜力的承租人，可考虑以股权、债权等方式投入经营方。
10	继续履行原租赁合同。
11	解除原租赁合同，重新招租。

 
对于重要的个案，宜权衡各方面因素讨论形成一致方案后再统一对外回复。如就减免租金已达成一致，建议通过补充协议方式书面固定协商成果，以免产生不必要的争议。
补充协议首先应明确租金减免的原因并非商业地产运营商违约或有过错，而是仅基于疫情，商业地产运营商愿分担给承租人带来的压力与损失。并且约定租金减免为一次性减免，增加制约条款，即承租人今后如产生严重违约行为或解除合同的，承租人应当向商业地产运营商返还已减免租金或支付替代性权益费用。
 

结语

开发商、商业地产运营商、承租人，各方利益相关，荣损与共，唯有各方彼此体谅，互相支援，共克时艰，才能确保各方长期的稳定收益。在经历了疫情的打磨后，能生存下来的企业势必将迎来一个新的发展契机。

来源：微法官